La contabilizzazione del calore diventa sempre più un argomento bollente, sia a causa di problemi tecnici, come l’impossibilità di applicazione della UNI 10200 alle seconde case, sia per problemi legati alla percezione generale di questo obbligo. Infatti, ciò che per lo Stato italiano è un passo logico verso il contenimento dei consumi, per il condomino si tramuta nella necessità di acquisire una nuova cultura dell'utilizzo del servizio riscaldamento, cosa che, in realtà, si sta rivelando assai complessa.
In molti infatti hanno la tentazione di mantenere lo stato di fatto delle cose, convinti che difficilmente ci saranno dei controlli e fiduciosi di poter scmpare alle non troppo elevate sanzioni amministrative previste (da 500€ a 2.500€). Vi sono tuttavia parecchie insidie nascoste nell'eventuale irregolarità della progettazione e realizzazione degli impianti di termoregolazione e contabilizzazione, nonchè nel caso di ripartizione dei costi difforme da quanto previsto dalla norma UNI 10200. Il vero pericolo non sono infatti le mere sanzioni pecuniarie, ma bensì le numerose ripercussioni sui diversi soggetti responsabili dell’attuazione della legge,in particolare dell'amministratore che, come professionista, si trova a dover fare molta attenzione a dare all'assemblea le informazioni corrette sulla contabilizzazione individuale dei consumi e sulla procedura da seguire per metterla in atto nel migliore dei modi.
Ma analizziamo la questione più nel dettaglio. La ripartizione dei costi del servizio riscaldamentodeve essere eseguita rispettando i criteri stabiliti dal Codice Civile, dalle Leggi dello Stato Italiano e dal Regolamento condominiale.Per quanto riguarda le leggi nazionali, devono essere tenute in considerazione la legge 10/91, che già inseriva l’obbligo della contabilizzazione, ma che è sempre stata ignorata in quanto non prevedeva sanzioni per gli inadempienti, e la più recente legge 102/2014. Per quanto riguarda il Codice Civile, esso afferma (art.1123) chele spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comunidell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale alvalore della proprietà di ciascuno. Al contempo però se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sonoripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Questo ha portato ad eseguire la suddivisione delle spese di riscaldamento attraverso i millesimi di proprietà, per quanto riguarda la manutenzione dell’impianto, e millesimi di riscaldamento, per quanto riguardavai consumi. Trattandosi però di una norma del codice civile, l’assemblea condominiale aveva la possibilità di derogare, inserendo coefficenti correttivi che “aiutassero” gli abitanti degli appartamenti più disagiati dal punto di vista termico.
La nuova norma sulla termoregolazione e contabilizzazione del calore non sconvolge in realtà questo equilibrio, ma punta ad incentivare il risparmio energetico e, di conseguenza, quello economico. Per fare ciò, tuttavia, è imperativo creare un criterio di riparto delle spese coerente col sistema ed è per questo motivo che il decreto 102/2014, oltre ad imporre l’utilizzo della contabilizzazione e della termoregolazione (a meno di riuscire nell’impresa di dimostrarne l’assoluta non convenienza economica) impone anche uno specifico criterio di riparto, quello della UNI 10200. Metodo che comunque, in linea di principio, non è in contrasto con quanto esposto in precedenza.Ma perché indicare nel testo della legge la metodologia di riparto, se questa è, appunto, già presente sul Codice Civile? Perché, se ciò che viene riportato nelCodice Civile, previo accordo contrattuale tra le parti, è derogabile, tutto ciò che viene regolato dalle leggi speciali, come il decreto 102/2014, non lo è. Si tratta infatti di “norme imperative”, ovvero di norme che annullano automaticamente tutti i contratti in contrasto con esse. Di conseguenza, tutti sono tenuti ad utilizzare il criterio di ripartizione della UNI 10200:2013 e successive modifiche e, per poterlo fare, devono installare un sistema di contabilizzazione del calore.
Se ciò non accade le ripercussioni sono molteplici, in quanto si innesca una spirale di corsi di cui è difficile intravedere la fine. Per prima cosa, dal momento in cui la contabilizzazione diventerà obbligatoria, cioè dal 2017, l’impianto senza la contabilizzazione cesserà di essere a norma. Questo significa che decadrà automaticamente la nomina del terzo responsabile e che l’impianto, almeno teoricamente, dovrebbe essere spento.
È chiaro che, in una simile situazione, qualunque amministratore si troverebbe in una situazione assai scomoda, dovendo scegliere tra il rispetto della norma e il rispetto delle decisioni di coloro che, di fatto, gli pagano lo stipendio: i condomini. È quindi auspicabile agire per tempo. Ma quali sono gli strumenti a sua disposizione per non arrivare a quel punto? Sicuramente egli ha dalla sua parte la legge, che, nella figura del giudice, può imporre al condominio inadempiente la realizzazione del sistema di contabilizzazione, dando mandato, all’amministratore stesso o ad altri, di agire in deroga a qualsiasi decisione dell’assemblea condominiale. Si tenga presente che la possibilità di rivolgersi ad un giudice non è relegata al solo amministratore: qualsiasi condomino, di fronte alla decisione assembleare di non rispettare la norma, può, ed in realtà è tenuto, ad appellarsi al sistema giudiziario per ottenere una simile ingiunzione.
Altro problema potrebbe manifestarsi nel caso in cui l’assemblea deliberi in favore della contabilizzazione, ma uno o più proprietari si oppongano, impedendo l’ingresso dei tecnici negli appartamenti. Già, perché la vera novità della norma sulla contabilizzazione è che il potere dell’assemblea valica la soglia dei condòmini. Questo vuol dire che, se l’assemblea ha deciso a favore dell’intervento, tutti i condòmini sono tenuti a fare quantorisulta necessario per la realizzazione dello stesso,compreso permettere l’accesso ai tecnici all’interno della loro proprietà. Anche in questo caso, comunque, l’amministratore ha spazio di manovra, grazie proprio al fatto che la legge sulla contabilizzazione risulta “imperativa”. Egli quindi può, ed è tenuto, ad agire al fine di impedire chel’impianto termico perda la sua conformità alle normative, sempre appoggiandosi ad un giudice. Quest’ultimo infatti, secondo quanto stabilito dall’art.700 del codice civile, può obbligare i condomini a permettere l’accesso del tecnico installatore, anche attraverso l’impiego delle forze dell’ordine. Questo perché sussiste il “periculum in mora”, ovvero il pericolo che la legge non venga rispettata, in quanto, senza l’accesso nell’abitazione, non potrebbe essere rispettato l’obbligo della contabilizzazione.
Un’altra questione, più che mai spinosa è quella dell’obbligatorietà del progetto: è davvero necessario? Nonostante in molti lo ritengano un’ulteriore, inutile spesa, non è possibile eseguire la giusta ripartizione dei costi in assenza di un progetto. È infatti fondamentale l’ispezione dell’ingegnere, che deve appurare quale sia l’effettivo fabbisogno energetico dell’appartamento. Il progetto è inoltre esplicitamente richiesto dalla legge 10/91, che lo prevedeva al fine di poter realizzare l’impianto, contenendo al massimo i consumi. Bisogna quindi fare molta attenzione, perché l’assenza di questo documento può portare a conseguenze tanto gravi quanto quelle che si originerebbero se l’assemblea decidesse contro la contabilizzazione. Senza il progetto infatti l’installatore non potrebbe redigere la dichiarazione di conformità al termine dei lavori e, di conseguenza, l’impianto non a norma andrebbe spento. Inoltre la ditta appaltatrice e l’amministratore dovrebbero rispondere legalmente del fatto di aver firmato un contratto senza la presenza del progetto, obbligatorio per legge.
Un'infinità di problemi, che però possono essere evitati attraverso l’utilizzo dell’arma più potente: la diplomazia.Infatti, la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, portano un vantaggio economico a tutti, anche se in proporzione differente a seconda del soggetto. La spiegazione precisa dell’intervento e dei benefici che ne deriverebbero, anche attraverso l’appoggio di un termotecnico (che deve comunque essere interpellato per eseguire il progetto del sistema), possono quindi portare a risultati migliori rispetto a quelli che si otterrebero attraverso l’uso della forza.
Ing. Alfero Daniele
Professional Team
Collaboratore tecnico